BAIL COMMERCIAL : QUI DOIT PAYER LES CHARGES ?

Jusqu’au 5 novembre 2014 le contenu du bail commercial n’était en ce qui concerne la répartition des charges pas réglementé par la loi ni par la jurisprudence. Le bailleur pouvait donc faire peser l'intégralité des charges sur le locataire.

Le contrat de bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014, ne peut désormais plus prévoir qu'est imputable au locataire les cinq postes suivants :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement 
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires
  • Le contrat de bail doit également comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
  • Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel qui est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.       
  • Par ailleurs, le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
  • ll doit également lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, communiquer au locataire :
    • Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel
    • Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces informations sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

  • loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial